전세사기 방지를 위한 계약서 특약사항

부동산 재산은 일반인들에게는 전재산이라고 해도 과언이 아니죠. 주거비 부담에서 월세보다 유리한 전세는 자가를 갖기 전 사다리와 같은 주거형태입니다. 이렇게 큰 금액을 차지하는 전세금보호를 위해 이번시간에는 전세사기를 미연에 방지할 수 있는 임대차계약서 작성 시 기입하는 전세방지 특약사항에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

전세사기 방지특약

 

특약사항이란?

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특약기재난

 

부동산 계약을 하는 경우 기본 사항 이외 임대인과 임차인 상호 협의 사항을 계약서에 추가로 기재하는 것입니다.

 

별도의 협의된 내용을 계약서에 명시하는 과정이라고 할 수 있는데요 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼히 챙겨 기록하는 것이 법적인 보호를 받을 수 있는 보호장치라고 할 수 있습니다.

전세사기 방지 특약사항

임대차 계약서

대부분의 계약은 부동산을 통해 이루어집니다. 최근 부동산 중개업자를 통해 이루어진 계약에서도 전세사기가 일어나고 있죠.

 

공인중개사협회 측에서 2023년 1월 "전세사기 예방 및 근절 결의대회"를 개최, 임대차계약서 작성 시 전세사기 방지를 위한 특약사항을 제시했습니다.

-임대차계약서 5대 특약-
1.  세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 다음날까지 집주인은 저당권등의 담보권 설정을 할 수 없다.
2. 임대인은 국세 및 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실 없음을 고지한다.
3. 임차인은 임대인의 국세 및 지방세 체납 사실을 세무서 및 지자체 관련부서를 통해 확인할 수 있다.
4. 체납 사실이 있는 경우 임차인은 본 계약 해제가 가능하며 별도의 손해배상 없이 본계약 해제 동시에 임대인에게 보증금 등 원금 전부를 임차인에게 반환한다.
5. 임대인이 본 주택 매매계약 체결 시 사전에 임차인에게 고지한다.

 

 

세입자가 전입신고와 확정일자를 받은 다음날까지 집주인은 저당권등의 담보권 설정을 할 수 없다.

전입시고 확정일자 도장

임대차보호법에 따라 확정일자와 전입신고를 하는 경우 대항력과 함께 후순위 권리자 및 채권자에 대하여 우선하는 권리를 갖게 됩니다.

그러나 이 우선하는 권리는 확정일자 및 전입신고 신고한 다음날 "0"시에 효력이 발생, 이는 세입자에게 매우 불리하게 작용합니다.

 

이유는 근저당권접수가 선순위가 되기 때문입니다. 

 

근저당권 설정은 접수 즉시 효력이 발생하지만 전입신고와 확정일자는 접수 다음날인 "0"시에 효력이 발생하며 계약 시 등기부 등본상 근저당이 없다 하더라도 계약 후 동일한 일자의 근저당을 설정한다면 이는 임차인에 우선하는 권리를 갖기 때문입니다.

 

계약 후 임차인은 전입신고와 확정일자 신고한 다음날 등기부등본을 떼보는 것을 추천합니다.

 

부동산 등기부등본 확인 바로가기 👉

 

 

임대인은 국세 및 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실 없음을 고지한다.

국세 및 지방세 체납은 임대차의 보증금에 우선합니다.

경매가 실행되는 경우 경락금액은 임차인 보증금보다 체납세금에 우선하여 배정되므로 임차인의 보증금을 온전히 보호받기 어렵습니다.

 

근저당권이나 이자체납등이 발생하는 경우 역시 경매에 넘어갈 수 있으며 이때 역시 임차인은 즉시 계약을 철회할 수 있습니다.

 

 

임차인은 임대인의 국세 및 지방세 체납사실을 세무서 및 지자체 관련 부서를 통해 확인할 수 있다.

임대차 보증금의 보호를 위해 이제 임차인은 임대인의 동의 없이 미납조세 열람이 가능하게 되었습니다.

임대인의 체납고지의무도 있지나 좀 더 안전한 장치확보를 위해 계약 전 임대인의 미납조세 체납사실등을 확인함으로써 보증금의 보호방책으로 활용됩니다.

 

전세사기 방지를 막기위한 임대인 미납조세 열람방법

 

 

체납사실이 있는 경우 임차인은 본 계약 해제가 가능하며 별도의 손해배상 없이 본계약 해제 동시에 임대인에게 보증금 등 원금 전부를 임차인에게 반환한다.

세입자에게 불리한 사항을 임대인이 고지하지 않았거나 계약 후 변동사항이 발생 시 임차인은 지체 없이 계약을 해지할 수 있습니다.

이에 따라 보증 원금 전부를 돌려받을 수 있으며 법정분쟁으로 이어질 경우 특약조항은 임차인에게 유리하게 작용합니다.

 

 

임대인은 본 주택 매매계약 체결 시 사전에 임차인에게 고지한다.

임대인은 주택 매매 시 임차인에게 고지하지 않은 경우 등기부등본을 확인하지 않는 이상 임차인은 매매사실을 알 수 없습니다. 

따라서 해당 특약조항으로 임차인은 부동산의 내역 변경으로 인한 불이익을 미연에 방지코자 함입니다.

 

 

마무리

최근 부동산가격의 급격한 하락으로 깡통전세 등으로 전세사기까지 일어나는 경우가 매우 비일비재합니다.

전세사기 또는 경매로부터 소중한 내 재산을 보호 위해 등기부등본 확인은 꼼꼼히 하시기 바라며 계약사항도 역시 잘 살펴서 불이익당하는 일 없으시기 바랍니다.

 

 

 

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