부동산은 거의 전재산이라고 해도 무방합니다. 그만큼 부동산에 들이는 비용이 만만치 않은데요 요즘 심심치 않게 전세사기나 임대차로 법정문제화 되는 경우가 많습니다. 이번시간에는 내 전재산이 걸린 임대차 계약서 작성방법과 준비물 유의사항에 대해 알려드리겠습니다.
주택임대차 표준계약서
주택을 임대차하기 위해서는 계약서를 반드시 작성합니다. 계약서는 법적인 효력을 갖게 되므로 무엇보다 작성 시 꼼꼼히 살펴보아야 하는데요 일례로 계약일자를 잘못 쓴 경우 보증금 전부를 떼일 수 있으니 작성하는 경우 최대한 주의를 기울여야 합니다.
주택 임대차 계약서 양식
주택 임대차 계약을 진행하는 경우 법무부에서 제공하는 "주택임대차 표준계약서"로 작성해야 합니다.
최근 부쩍 늘어난 전세사기나 주택 관련 사기등을 수시로 업데이트하므로 임차계약인이 자칫 지나칠 수 있는 비중 높은 사항이 제법 잘 기록되어 있습니다.
특히 관리비의 경우 매물기록에 되어있지 않은 경우가 많으며 이를 보완하기 위해 주택임대차 표준계약서에는 관리비에 대한 항목도 상세히 기록되어 있습니다.
따라서 가능하다면 가장 최근에 제시하고 있는 주택임대차 표준계약서를 이용하여 임대차 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
임대차 계약서 작성 시 유의사항
임대차 계약을 작성하는 경우 임대인과 임차인은 신분증(주민등록증 / 운전면허증)과 도장을 반드시 챙겨야 합니다.
이때 상대방의 신분증과 실물을 반드시 확인 후 계약을 진행하셔야 합니다. 간혹 무관한 사람과 계약을 진행함으로 불이익이 발생하는 경우도 있습니다.
사용되는 도장은 어느 도장이든 문제가 없으며 도장이 없는 경우 지장도 무관합니다.
주택 임대차 계약서 작성 시 유의사항
⚪️ 계약서 작성 시 해당 주택이 전세보증보험에 가입가능한 주택인지 확인해 보아야 합니다.
전세보증은 혹시 모를 사고에 대해 국가가 책임져 주는 일종의 보험과도 같습니다. 최근 급격히 증가한 전세 사기등의 예방을 위해서라도 가능하면 가입을 하면 안전하게 내 자산을 지키는 가장 손쉬운 방법입니다.
⚪️ 매매가 대비 전세가액을 비교합니다.
주택가격의 하락은 집주인은 물론 세입자에게도 불편한 진실입니다. 주택가격이 하락하여 전세가격보다 낮아지는 경우 깡통전세가 발생하여 다음세입자를 구하기 힘들고 더 큰 경우 경매로 넘어가게 된다면 온전히 나의 자산을 보장받을 수 없기 때문입니다.
가능하면 매매가 대비 50~60%대의 전세가 가격을 형성하고 있는 주택이 안전합니다.
⚪️ 주택임대차 표준계약서로 작성합니다
계약서를 반드시 써야 하는 의무는 없습니다. 그러나 세입자의 소중한 자산을 법적으로 보장받기 위해 임대차계약서 작성은 필수입니다.
주택임대차 표준계약서 양식
주택표준 임대차 계약서의 견본입니다. 아래와 같이 임차인이 누락할 수 있는 사항을 빼곡히 기록하여 임차인에게 피해가 가지 않도록 많은 부분이 추가되어 있습니다.
주택임대차 표준계약서 작성방법-1
주택임대차 표준계약서 1면의 상단 양식입니다.
1. 계약 종류
1번의 표시난에 계약의 종류를 체크합니다.
전세와 월세를 정확히 체크하고 보증금이 없는 월세의 경우 역시 월세난에 체크를 압니다.
2. 정확한 명의
임대인과 임차인의 이름과 주소 주민번호 등을 빠짐없이 기록합니다.
이때 임대인의 기록은 등기부등본(등기사항 전부증명서)과 건축물대장의 소유주 신상과 동일해야 합니다.
3. 주택의 표시
대상주택의 주소 및 동호수, 지목, 면적, 집의 구조 및 주택의 전부 또는 일부인지도 정확히 확인, 만약 주택의 일부를 임차하는 경우 해당 부분의 면적은 건축물대장 및 토지대장의 정보를 확인하여 기록합니다.
특히 계약자들이 가장 무시하는 것이 주택의 정확한 동호수 기록입니다. 간혹 건축물대장이나 토지대장의 기록과 실제 동호수가 틀린 용도변경의 건축물을 임대하는 경우에는 실제 동호수가 아닌 대장에 기록되어 있는 동호수로 계약서를 써야 합니다.
4. 미납국세 및 지방세
임대인이 국세나 지방세를 미납하는 경우가 종종 있습니다.
이는 단순히 세금 미납을 떠나 경매로 넘어갈 수 있는 상황을 발생시키기도 합니다.
반드시 계약 시 해당 세금의 완납을 특약으로 넣은 후 잔금 시 납부영수증을 통해 확인해 보는 것을 추천합니다.
홈텍스로 입장하여 납부결과 조회를 진행하면 확인할 수 있습니다.
5. 선순위 확정일 자 현황
선순위는 경매 시 배당의 순위라고 할 수 있습니다.
따라서 계약 시 자신보다 선순위의 세입자와 보증금의 액수, 확정일자 부여 여부등을 확인해야 합니다.
특히 선순위자의 보증금과 자신의 보증금의 합이 주택의 매매가보다 높은 경우 자칫 경매 시 보증금을 떼일 수 있으므로 이는 반드시 확인한 후 계약에 임해야 합니다.
6. 확정일자 부여 및 전입신고
계약서 작성만으로 임차인으로서 법적보호를 받지는 않습니다. 아직 점유권의 시작인 이주의 기록이 없기 때문입니다.
따라서 이사를 하는 경우 무엇보다 전입신고와 확정일자를 받아두는 것이 중요하며 가까운 행정복지센터(동사무소)에 계약서를 지참하여 받는 방법도 있지만 인터넷을 통해 확정일자를 부여 및 전입신고를 하는 방법이 있습니다.
온라인으로 확정일자 받는 방법
전입신고 중 무조건 해야 하는 게 확정일자입니다. 확정일자는 임차인의 보증금을 법적으로 보호할 수 있는 방법 중 하나입니다. 이번시간에는 주민센터를 이용하지 않고 온라인으로 간단하게
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인터넷으로 손쉽게 전입신고 하기
이사 후 확정일자까지 득하고 나면 모든 법적권리를 취했다고 생각하면 안 됩니다. 확정일자와 함께 하는 또 다른 하나 전입신고입니다. 이번시간에는 소중한 내 재산을 지키기 위한 두 번째 일
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주택임대차 표준계약서 작성방법-2
주택임대차 표준계약서 1면의 하단 양식입니다.
7. 제1조 보증금 및 차임
보증금 및 계약금, 중도금, 잔금, 차임 등은 한국과 아라비아 숫자로 모두 기재하며 해당 금액을 지급한 경우 반드시 영수증을 수령합니다.
특히 글자 앞이나 끝에 다른 숫자나 글씨가 기재될 수 있는 틈을 단지들 않고 기재하는 것이 중요합니다.
중도금과 잔금의 일정은 정해진 바는 없으나 보통 1달을 단위로 작성하고 여의치 않은 경우 당사자 간 합의하에 정합니다.
특히 공동명의로 계약하는 경우 공동명의자 모두의 날인을 받고 송금 시 한 명의 계좌로 송금한다는 내용을 계약서에 기재합니다.
8. 제2조 임대차 기간
임차인이 입주하는 날을 임대차기간의 첫째 날로 기재하며 특히 임대차기간을 1년으로 계약해도 임차인의 경우 2년까지 추가로 계약기간을 연장할 수 있습니다.
이때 임대인은 임차인에게 계약서를 근거로 하여 1년을 주장할 수 없습니다.
9. 제3조 입주 전 수리
이는 매우 중요한 사항 중 하나입니다.
집을 알아보는 경우 임차주택의 하자 부분과 수리 부분이 없는지 반드시 확인 후 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다.
이때 임대인의 수리여부와 수리 시에 가능 일자에 대한 약정사항도 계약서에 기록하셔야 합니다.
주택임대차 표준계약서 작성방법-3
다음은 주택임대차 표준계약서 3장 중 2면의 페이지입니다.
제4조~11조 입차주택의 사용·관리·수선
주택 임차 전 사용 시 발생될 수 있는 사용과 관리 수선에 대해서는 충분히 분쟁의 소지가 발생할 수 있습니다. 따라서 계약 시 특약을 통해 명확히 해두는 것도 중요합니다.
⚪️ 임대인과 임차인 별로 법적으로 정해진 수선의 범위가 있습니다. 그러나 거주하던 중 법적 수선 부분 외 기타 수선의 위치가 생길 수 있으므로 이는 서로의 상의하에 정하도록 합니다.
⚪️ 벽지 및 장판 : 보통 오랜 시간이 지난 경우 교체를 하지만 건물자체의 문제나 심한 파손이 된 경우라면 임대인이 수리해야 하며 임차인 역시 이에 대해 요구할 수 있습니다.
⚪️ 수도배관 : 머리카락 및 이물질등으로 인해 교체가 필요한 경우 수리여부의 당사자를 정합니다.
⚪️ 보일러 : 설치된 지 7년이 경과한 경우 임대인이 수리해 줘야 합니다.
단, 임차인의 과실로 인해 파손이 야기된 경우 임차인이 부담하여야 합니다.
⚪️ 결로 및 누수 : 환기 등으로 인해 발생한 결로 및 곰팡이는 임차인이, 건물자체의 하자라면 임대인이 수리해야 합니다.
입주 시 가능하면 집의 상태를 꼼꼼히 확인하여 사진등의 기록을 남기고 주택의 하자가 본인에 있지 않음을 증명할 수 있는 자료를 수집해 두는 것 역시 중요합니다.
제12조 중개보수 등
중개수수료는 법적으로 정해져 있지만 이는 중개사의 재량을 충분히 감액 가능합니다.
중개보수를 계약서에 정확히 기재하고 현금영수증을 받아 두어야 하며 특히 중개수수료의 경우 부가세가 별도이므로 최종지급액을 확인하는 것이 중요합니다.
제13조 중개대상물 확인. 설명서 교부
중개 대상물의 주변환경 및 관련 사항애 대해 중개사는 자세히 확인 및 설명을 해주어야 할 의무가 있으며 이를 임차인은 충분히 확인설명받았음을 확인하는 증서입니다. 따라서 임차인은 이를 잘 챙겨두시는 것도 좋습니다.
특약사항
특약사항은 계약서에 기재되지 않은 임대인과 임차인의 상호 간 합의사항을 기재하는 곳입니다.
각자의 요구사항을 기록하는 곳으로 선수 위 임차인 및 채권, 저당권등의 권리사항에 대해 특약을 통해 잔금 전 정리를 특약을 통해 요구할 수 있습니다.
임차인이 전세보증보험 가입을 원하는 경우 "전세보증버험 미가입 시 계약해지와 함께 계약금 전액을 돌려준다"등의 특약으로 임차인의 권리를 보호할 수 있습니다.
주택임대차 표준계약서 작성방법-4
다음은 주택임대차 표준계약서 3장 중 3면의 페이지입니다.
임대인 임차인 개업공인중개사 명시
이는 임대인과 임차인을 비롯 개업공인중개사의 신상을 기록하는 곳으로 임대인과 임차인의 신상과 함께 서명 또는 날인을 하며 개업공인중개사 난에는 대표공인중개사와 소속공인중개사의 서명 및 날인을 모두 해야 합니다.
⚪️ 공동명의 및 중개 : 공동명의 및 공동중개의 경우 모두 두 사람의 서명 및 날인이 필요합니다.
마무리
주택은 재산의 전부라고 해도 과언이 아닙니다. 계약서를 공인중개사가 모두 작성해 주는 것도 맞지만 중요한 건 사고가 나면 공인중개사가 책임을 지지 않는다는 것입니다. 주택임대차 계약을 하는 경우 공인중개사인 제삼자에게 모두 맡기기보다는 계약자 자신 역시 계약사항을 꼼꼼히 확인하여 소중한 재산을 지킬 수 있으시기 바랍니다.
